Como comprar imóvel da Caixa: leilão, licitação aberta, venda online e compra direta

As modalidades de venda

No Leilão SFI, os imóveis vêm de financiamentos com alienação fiduciária. No 1º leilão, o lance mínimo é o valor da garantia atualizado ou a avaliação da prefeitura, o que for maior; no 2º, é a dívida do contrato mais as despesas de consolidação. O antigo dono tem direito de preferência até o 2º leilão. Veja os detalhes em 1º e 2º leilão.

Na Venda Online, nos 5 minutos finais, um lance que cubra o maior prorroga a disputa por mais 5 minutos, quantas vezes houver cobertura. Nenhum lance pode superar em mais de R$ 10 mil o mínimo ou o maior lance, e a partir do segundo lance da mesma pessoa o aumento mínimo é de R$ 1 mil (imóvel até R$ 500 mil), R$ 5 mil (até R$ 1 milhão) ou R$ 10 mil (acima disso). No empate, vale a proposta mais antiga.

Na Compra Direta não há disputa: leva quem primeiro registrar proposta igual ou acima do valor mínimo de venda, com homologação imediata.

Quem pode comprar

• Pessoas físicas maiores de 18 anos, emancipados a partir de 16 anos e empresas, por meio do representante legal.
• Estrangeiros podem participar, com tradução juramentada dos documentos.
• Não podem participar o MEI, dirigentes da Caixa, empregados das áreas que cuidam da venda dos imóveis e os parentes deles.
• Na Venda Online e na Compra Direta, a proposta é registrada por um corretor credenciado, pago pela Caixa. No Leilão e na Licitação Aberta, o comprador escolhe uma imobiliária credenciada antes de gerar o boleto.

Formas de pagamento: à vista, FGTS e financiamento

Cada imóvel tem as próprias condições, informadas no anúncio: "exclusivamente à vista (somente recursos próprios)", recursos próprios com FGTS ou "permite financiamento, somente SBPE". Não se aceita forma de pagamento que o anúncio não prevê.

• Entrada: pelo menos 5% do valor da proposta em recursos próprios, mesmo com FGTS ou financiamento, paga por boleto em até 2 dias úteis depois da homologação.
• Financiamento: só para pessoa física, pela linha SBPE da Caixa, com crédito aprovado antes da proposta numa agência ou correspondente Caixa. O valor financiado vai até o menor entre a proposta e a avaliação, e o contrato precisa ser assinado em 30 dias.
• Na Venda Online, compras à vista acima de R$ 500 mil podem ter prazo de 30 a 120 dias para os 95% restantes, conforme a faixa de valor.

Para usar o FGTS, o comprador precisa ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (somando períodos), não ter financiamento ativo no SFH em nenhum lugar do país e não ter imóvel residencial urbano na cidade onde mora ou trabalha, nem nas vizinhas ou na mesma região metropolitana. O imóvel precisa ser residencial urbano, para moradia própria, com avaliação de até R$ 2.250.000,00. A Caixa aceita só uma proposta ativa por vez com FGTS.

Condomínio, IPTU, ITBI e registro

A responsabilidade pelas dívidas de condomínio e IPTU muda conforme a modalidade, e é aqui que mais gente se surpreende:

• 1º e 2º leilão: os débitos ficam inteiramente com quem arremata.
• Licitação Aberta: a regra é o comprador pagar, a não ser que o edital e o anúncio digam que a Caixa paga o total ou um percentual.
• Venda Online e Compra Direta: depende do que o anúncio diz. Se o anúncio e a proposta forem omissos sobre o condomínio, a Caixa paga o débito integralmente.
• Nos anúncios de imóveis que voltaram à venda depois do leilão, a regra atual é: o comprador paga o condomínio atrasado até o limite de 10% do valor de avaliação, e a Caixa paga o que passar disso; os tributos ficam com o comprador quando somam menos de 10% da avaliação, e acima disso a Caixa paga tudo.

Quando a Caixa assume um débito, o comprador envia os comprovantes em até 60 dias da proposta pelo Atender Habitação, e a Caixa paga em até 120 dias. Débitos prescritos ou posteriores à compra não entram. Se quem compra é o próprio ocupante, o antigo dono ou parente dele, todos os débitos ficam com o comprador.

ITBI, escritura, certidões e registro são sempre do comprador. Na Venda Online, o ITBI precisa ser pago à vista, mesmo que a prefeitura permita parcelar, e a matrícula registrada deve ser entregue em 60 dias (30 dias no leilão). Em imóveis marcados no anúncio com a campanha "Comprou, Registrou", a Caixa paga ITBI, escritura e registro, só para compra à vista e sem FGTS.

Para entender o que diz a lei sobre essas dívidas em outros leilões, veja IPTU e condomínio atrasados: quem paga.

Imóvel ocupado e estado de conservação

A Caixa vende o imóvel no estado de ocupação e conservação em que está. A desocupação, por acordo ou pela Justiça, é responsabilidade de quem compra, e o corretor pode ajudar com notificações. Não há chaves para visita, e fotos e descrição podem estar desatualizadas, porque a avaliação pode ter sido feita só por vistoria externa.

Também podem existir ações judiciais sobre o imóvel que não aparecem no anúncio. Veja como funciona a desocupação em imóvel ocupado em leilão.

Se você desistir depois de vencer

Não há direito de arrependimento. No leilão, quem desiste paga multa de 5% do lance, perde a comissão já paga e pode ser impedido de participar de novos leilões da Caixa. Por isso, faça as contas e confira as condições antes de propor.

Onde encontrar os imóveis

A lista oficial fica no portal de venda de imóveis da Caixa, com busca por estado, cidade e modalidade, e o anúncio mostra o valor de avaliação, o valor mínimo de venda e o desconto. O Radar de Leilões reúne os imóveis da Caixa junto com os de outros bancos, leiloeiros e tribunais, com alertas por cidade e simulador de custos.