Imóveis
1º e 2º leilão: qual a diferença, lance mínimo e preço vil
Por que o 2º leilão costuma ser mais barato, como é calculado o lance mínimo no leilão judicial e no leilão de banco, o que é preço vil e o que acontece se ninguém der lance.
Equipe Radar de LeilõesRevisado em 5 min de leitura
Resposta rápida
O 1º leilão parte de um valor próximo ao do imóvel; o 2º aceita lances menores. No leilão de banco (Lei 9.514/1997), o mínimo do 1º é o valor do imóvel no contrato ou a base do ITBI, o que for maior, e o do 2º é o valor da dívida mais as despesas. No leilão judicial, o juiz fixa o preço mínimo; se não fixar, o lance não pode ficar abaixo de 50% da avaliação, o chamado preço vil.
Quase todo anúncio de leilão traz duas datas e dois valores. A diferença entre eles pode passar de metade do preço, e entender de onde vem cada número ajuda a decidir em qual dos dois vale entrar e quanto oferecer.
As regras mudam conforme o tipo de leilão. Abaixo, cada caso com o artigo de lei correspondente.
Resumo em uma tabela
| Tipo de leilão | 1º leilão | 2º leilão |
|---|---|---|
| Judicial (CPC) | Preço mínimo fixado pelo juiz no edital, em geral a avaliação | Mínimo fixado pelo juiz; sem fixação, 50% da avaliação |
| Extrajudicial de banco (Lei 9.514) | Valor do imóvel no contrato ou base do ITBI, o que for maior | Dívida integral mais despesas; o banco pode aceitar a partir de 50% da avaliação, em alguns casos |
| Leilão SFI da Caixa | Valor da garantia atualizado ou avaliação da prefeitura, o que for maior | Dívida do contrato mais as despesas de consolidação |
No leilão judicial
O CPC não diz literalmente "1º leilão pela avaliação e 2º por qualquer valor". Quem fixa o preço mínimo e as condições é o juiz (art. 885), e o edital precisa indicar a data de um segundo leilão para o caso de ninguém se interessar no primeiro (art. 886, V). Na prática, o 1º leilão costuma exigir pelo menos a avaliação, e o 2º um percentual dela, que varia entre os juízos (50%, 60% ou outro).
É vil o lance abaixo do mínimo que o juiz fixou e que consta do edital. Se o juiz não fixou mínimo, é vil o lance abaixo de 50% da avaliação (art. 891, parágrafo único). Há exceções que aumentam esse piso:
- Imóvel de pessoa incapaz: o lance precisa chegar a 80% da avaliação; se não chegar, o leilão pode ser adiado por até 1 ano (art. 896).
- Imóvel com coproprietário ou cônjuge que não é parte na dívida: a parte dele, calculada sobre a avaliação, precisa ficar garantida (art. 843, § 2º).
Quem quiser parcelar pode apresentar proposta por escrito até o 1º leilão, por valor não inferior à avaliação, ou até o 2º, por valor que não seja vil (art. 895, I e II). A entrada mínima é de 25%, e a proposta à vista sempre vence a parcelada (art. 895, §§ 1º e 7º).
No leilão de banco (alienação fiduciária)
Aqui a lei é mais objetiva. O 1º leilão acontece em até 60 dias do registro da consolidação da propriedade em nome do banco, e o 2º nos 15 dias seguintes (Lei 9.514, art. 27, caput e § 1º).
- 1º leilão: o mínimo é o valor do imóvel fixado no contrato ou a base de cálculo do ITBI, o que for maior (art. 24, VI e parágrafo único).
- 2º leilão: o mínimo é a dívida integral, somada às despesas, prêmios de seguro, encargos, tributos e condomínio (art. 27, § 2º).
- Desde a Lei 14.711/2023, se nenhum lance alcançar esse valor no 2º leilão, o banco pode, a seu critério, aceitar um lance de pelo menos metade do valor de avaliação (art. 27, § 2º).
No financiamento de imóvel residencial do próprio devedor (art. 26-A), a lei fixa o mínimo do 2º leilão na dívida integral e não traz a opção dos 50%. A aplicação dessa regra ainda é discutida, então confira o que o edital diz.
É por isso que o 2º leilão de banco costuma ser bem mais barato: o mínimo deixa de ser o valor do imóvel e passa a ser o que falta pagar da dívida. Em um financiamento antigo, com boa parte já paga, a diferença é grande.
Se ninguém der lance no 2º leilão
- Leilão judicial: o credor pode pedir para ficar com o imóvel (adjudicação), o juiz pode marcar novo leilão ou autorizar a venda por iniciativa particular.
- Leilão de banco: o banco fica com o imóvel, livre para vender (Lei 9.514, art. 27, § 5º). Na regra geral, o devedor continua devendo o saldo; no financiamento residencial, a dívida é extinta (art. 26-A, § 4º).
- Na Caixa, o imóvel volta ao mercado em outras modalidades, como Licitação Aberta, Venda Online e Compra Direta, e o anúncio indica que os leilões foram negativos.
O antigo dono pode impedir o leilão?
No leilão judicial, o devedor pode pagar a dívida e encerrar a execução antes de o imóvel ser adjudicado ou vendido (CPC, art. 826).
No leilão de banco, o antigo dono tem direito de preferência até a data do 2º leilão: pode recomprar o imóvel pagando a dívida e todas as despesas, inclusive as do próprio leilão (Lei 9.514, art. 27, § 2º-B). Para contratos com consolidação já sob a Lei 13.465/2017, o STJ decidiu que resta ao devedor só esse direito de preferência, e não mais pagar as parcelas atrasadas até a arrematação (Tema 1288, julgado em 10/12/2025).
Perguntas frequentes
O 2º leilão é sempre pela metade do preço?
O que é preço vil?
Vale mais a pena esperar o 2º leilão?
Posso dar lance parcelado?
Fontes consultadas
- Código de Processo Civil, arts. 826, 843, 885, 886, 891, 895 e 896
- Lei 9.514/1997, arts. 24, 26-A e 27, texto compilado
- Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias)
- STJ, Tema repetitivo 1288
- Caixa, Cartilha "Como comprar imóveis Caixa"
Guia escrito pela Equipe Radar de Leilões com base nas leis e páginas oficiais acima, conferidas em 17 de outubro de 2026. Explica a regra geral e não substitui a leitura do edital nem a orientação de um profissional. Como escrevemos os guias.