Custos e dívidas
IPTU e condomínio atrasados em imóvel de leilão: quem paga?
O que dizem o CTN, o CPC, a Lei 9.514 e o STJ (Tema 1134) sobre as dívidas de IPTU e condomínio de imóvel arrematado, no leilão judicial, no leilão de banco e nas vendas da Caixa.
Equipe Radar de LeilõesRevisado em 5 min de leitura
Resposta rápida
Depende do tipo de leilão. No leilão judicial, o IPTU atrasado é pago com o dinheiro da arrematação, e o STJ decidiu que o edital não pode transferir essa dívida ao arrematante (Tema 1134). O condomínio também sai do preço pelo CPC, mas o STJ já responsabilizou o arrematante quando o edital informava a dívida. Nos leilões de banco e nas vendas da Caixa, o edital e o anúncio costumam passar as dívidas ao comprador, total ou parcialmente.
Dívida de IPTU e de condomínio acompanha o imóvel, e não a pessoa: por isso a pergunta "quem paga?" é das mais importantes antes do lance. Um imóvel barato com anos de condomínio atrasado pode sair mais caro do que parece.
A resposta muda conforme o leilão seja judicial, de banco ou uma venda direta, e conforme o que o edital diz. Abaixo, o que diz a lei em cada caso.
Leilão judicial: IPTU atrasado
O Código Tributário Nacional diz que, na arrematação em hasta pública, os tributos do imóvel ficam sub-rogados no preço (art. 130, parágrafo único). Em outras palavras: a prefeitura recebe o IPTU atrasado com o dinheiro do leilão, e o imóvel passa ao arrematante livre dessa dívida.
Por muito tempo, editais tentaram contornar essa regra com cláusulas do tipo "débitos de IPTU por conta do arrematante". Em 9/10/2024, o STJ fixou no Tema 1134 que é inválida a previsão do edital que atribui ao arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data da alienação.
O STJ modulou os efeitos: a tese vale para os editais publicados depois da ata do julgamento, mas se aplica de imediato às ações judiciais e aos pedidos administrativos que já estavam em andamento.
Leilão judicial: condomínio atrasado
O CPC manda que os créditos ligados ao próprio imóvel, como o condomínio, também sejam pagos com o preço da arrematação (art. 908, § 1º). Só que a dívida de condomínio é propter rem, isto é, segue o imóvel, e o STJ já decidiu que o arrematante responde por ela quando o edital informava a existência do débito (REsp 1.769.443, 3ª Turma).
O ponto ainda gera discussão. Na prática, leia com atenção o que o edital diz sobre o condomínio: se ele menciona a dívida e diz que ela fica com o arrematante, conte com esse valor no seu cálculo.
Leilão de banco (alienação fiduciária)
Na alienação fiduciária, a Lei 9.514/1997 diz que o devedor responde pelos impostos, taxas e condomínio até a data em que o banco, ou quem vier a sucedê-lo, é imitido na posse (art. 27, § 8º). O STJ também decidiu que, antes da consolidação e da imissão na posse, o banco não é contribuinte do IPTU (Tema 1158, 2025).
Mesmo assim, os editais de bancos costumam transferir ao arrematante as dívidas pendentes. Se a tese do Tema 1134, criada para a hasta pública judicial, vale também para o leilão extrajudicial é uma questão ainda controversa. Antes do lance, trate o que o edital diz como o cenário provável.
Imóveis da Caixa
- No 1º e no 2º leilão, os débitos de condomínio e IPTU ficam inteiramente com quem arremata.
- Nas vendas depois do leilão (Licitação Aberta, Venda Online e Compra Direta), vale o anúncio. A regra atual nos anúncios é: o comprador paga o condomínio até 10% da avaliação e a Caixa o que passar disso; os tributos ficam com o comprador quando somam menos de 10% da avaliação, e acima disso a Caixa paga tudo.
- Se o anúncio e a proposta forem omissos sobre o condomínio na Venda Online ou na Compra Direta, a Caixa paga o débito integralmente.
O passo a passo completo está em como comprar imóvel da Caixa.
Como descobrir o valor das dívidas antes do lance
- Leia o edital: ele deve informar os ônus do imóvel e, em muitos casos, os débitos conhecidos e quem paga cada um.
- IPTU: emita a certidão de débitos do imóvel no site da prefeitura, em geral pelo número do cadastro (inscrição) do imóvel, que aparece no carnê ou na matrícula.
- Condomínio: peça à administradora ou ao síndico uma declaração do débito. Nem sempre eles informam a terceiros, mas vale tentar.
- Processos: no leilão judicial, o próprio processo costuma ter a planilha da dívida de condomínio quando ele é o credor.
- Some tudo o que o edital transfere a você ao custo da arrematação, junto com comissão, ITBI e registro.
Perguntas frequentes
Quem paga o IPTU atrasado de imóvel arrematado em leilão judicial?
Tenho que pagar o condomínio atrasado de imóvel de leilão?
O Tema 1134 do STJ vale para leilão de banco?
E o IPTU depois da compra?
Fontes consultadas
- Código Tributário Nacional, art. 130
- Código de Processo Civil, art. 908
- Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º
- STJ, Tema repetitivo 1134
- STJ, Tema repetitivo 1158
- Caixa, informativo sobre pagamento de despesas
Guia escrito pela Equipe Radar de Leilões com base nas leis e páginas oficiais acima, conferidas em 17 de outubro de 2026. Explica a regra geral e não substitui a leitura do edital nem a orientação de um profissional. Como escrevemos os guias.