Quanto custa arrematar um imóvel em leilão: comissão, ITBI, registro e mais

Comissão do leiloeiro

O leiloeiro oficial recebe 5% sobre o valor da arrematação, pago por quem arremata e por fora do lance (Decreto 21.981/1932, art. 24, parágrafo único). No leilão judicial, o CPC diz que a comissão é a estabelecida em lei ou arbitrada pelo juiz (art. 884, parágrafo único), e a Resolução 236/2016 do CNJ fixa o mínimo de 5% sobre a arrematação, devolvidos se a arrematação for anulada.

Nas vendas diretas dos bancos não há leiloeiro: na Caixa, a Venda Online e a Compra Direta não têm comissão, e o corretor é pago pelo banco. Veja como comprar imóvel da Caixa.

ITBI: sobre o valor da arrematação

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão do imóvel, devido à prefeitura da cidade onde ele fica. Na arrematação, o STJ entende que a base de cálculo é o valor alcançado no leilão, e não a avaliação feita pela prefeitura (AgInt no REsp 2.008.029, 2022), inclusive no leilão extrajudicial da alienação fiduciária (REsp 1.996.625, 2023). No Tema 1113, o STJ também fixou que a prefeitura não pode impor um valor de referência criado unilateralmente.

A Prefeitura de São Paulo segue essa linha: nas arrematações em leilão ou hasta pública, a base é o valor pelo qual o imóvel foi arrematado, salvo arbitramento em processo próprio.

Para outras cidades, procure "ITBI" no site da Secretaria de Fazenda ou Finanças da prefeitura. No leilão judicial, o ITBI precisa ser pago antes, porque a carta de arrematação só sai com a prova de pagamento do imposto (CPC, art. 901, § 2º).

Registro em cartório

A propriedade só passa para você com o registro no cartório de registro de imóveis (Código Civil, art. 1.245). No leilão judicial, registra-se a carta de arrematação (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 26). No leilão de banco, registra-se a compra e venda, feita por escritura pública ou por instrumento particular com efeito de escritura (Lei 9.514/1997, art. 38).

Não existe valor nacional: cada estado fixa a tabela de emolumentos (Lei 10.169/2000, art. 1º). Em São Paulo, a base é o maior valor entre o preço declarado, o valor venal do IPTU e a base do ITBI (Lei estadual 11.331/2002, art. 7º), então o cartório pode cobrar sobre um valor maior que o lance. Prenotação, certidões e eventual ISS municipal são cobrados à parte.

Outros custos que entram na conta

• Dívidas de IPTU e condomínio que o edital transfere ao comprador. Veja quem paga IPTU e condomínio atrasados.
• Laudêmio, em terrenos de marinha e outros imóveis da União: 5% do valor atualizado do terreno, sem as benfeitorias. Pela lei, quem paga é o vendedor (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º), mas confira se o edital transfere o custo.
• Desocupação: honorários de advogado e custas, ou a ajuda de custo de um acordo. Veja imóvel ocupado em leilão.
• Certidões da matrícula, de ônus e dos distribuidores, pelas tabelas de cada estado.
• Reforma e regularização: o imóvel é vendido no estado em que está, muitas vezes sem visita.
• Tempo: meses de condomínio e IPTU até você poder usar, alugar ou vender o imóvel.

Exemplo: imóvel arrematado por R$ 300 mil em São Paulo

Neste exemplo, os custos obrigatórios somam R$ 26.723,02, cerca de 8,9% acima do lance. O registro supõe que o valor venal do IPTU e a base do ITBI fiquem na mesma faixa de valor; se algum for maior, a faixa e o valor sobem. Dívidas, desocupação e reforma vêm por cima.