Imóvel ocupado em leilão: como funciona a desocupação

Como saber se o imóvel está ocupado

• O edital e o anúncio costumam dizer se o imóvel está ocupado ou desocupado, ou que a situação é desconhecida. Bancos como a Caixa vendem "no estado em que se encontra" e não garantem a informação.
• No leilão judicial, o processo pode ter o auto de penhora e avaliação, com a descrição de quem estava no imóvel.
• Vale passar em frente, conversar com o porteiro, o síndico ou os vizinhos, e ver se há sinais de moradia.
• No Radar, o card do lote mostra uma tarja quando a fonte informa que o imóvel está ocupado.

No leilão judicial: mandado de imissão na posse

Depois que o arrematante paga o preço, a comissão e as despesas, o juiz expede a carta de arrematação e, se o imóvel estiver ocupado pelo devedor, o mandado de imissão na posse (CPC, art. 901, § 1º). Isso é feito no próprio processo da execução, sem precisar de uma ação nova contra o executado.

Se o ocupante é um terceiro sem contrato, a prática varia entre os juízos: alguns expedem o mandado no mesmo processo, outros exigem uma ação de imissão na posse. Um advogado ajuda a escolher o caminho.

No leilão de banco: reintegração com liminar de 60 dias

Na alienação fiduciária, o banco, quem comprou o crédito e o arrematante têm direito à reintegração de posse com liminar, para desocupação em 60 dias, desde que provada a consolidação da propriedade (Lei 9.514, art. 30). Depois de arrematado o imóvel, ações em que o antigo dono discute o contrato ou o procedimento não impedem a reintegração e se resolvem em indenização; a exceção é a falta de intimação do devedor.

O antigo dono que continua no imóvel deve uma taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel (o do art. 24, VI, da lei), contada da consolidação até a data da imissão na posse, e quem sucede o banco pode cobrá-la (art. 37-A). Na prática, a taxa vira um argumento a mais numa negociação.

Se o ocupante for inquilino

• Regra geral da Lei do Inquilinato: quem compra pode denunciar a locação e dar 90 dias para o inquilino sair, desde que faça isso em até 90 dias do registro da compra. A exceção é o contrato por prazo determinado, com cláusula de vigência e averbado na matrícula, que precisa ser respeitado (Lei 8.245/1991, art. 8º).
• Na alienação fiduciária, a locação pode ser denunciada com 30 dias para desocupar, se a denúncia for feita em até 90 dias da consolidação, salvo se o banco tiver concordado por escrito com a locação (Lei 9.514, art. 27, § 7º).

Acordo: o caminho mais comum

Mesmo com a lei a favor, uma ação leva tempo e custa honorários, custas e, às vezes, a mudança e a guarda dos móveis. Por isso muitos arrematantes negociam: oferecem um prazo para a saída e uma ajuda de custo para a mudança em troca da entrega das chaves, de preferência com um termo de acordo por escrito.

Como colocar a desocupação no cálculo

• Tempo: meses em que você paga o imóvel, mas não usa nem aluga.
• Honorários e custas de uma possível ação, mesmo que você tente o acordo antes.
• Ajuda de custo para a mudança do ocupante, se negociar.
• Condomínio e IPTU do período, que podem ficar com você conforme o edital. Veja quem paga IPTU e condomínio atrasados.
• Reforma: imóveis ocupados por muito tempo ou desocupados à força tendem a precisar de mais reparos.