Como funciona o leilão de imóveis: judicial, extrajudicial e vendas de bancos

Leilão judicial: quando um juiz manda vender

O leilão judicial acontece dentro de um processo, quase sempre uma execução de dívida: um condomínio que cobra cotas atrasadas, um banco que cobra um empréstimo, um credor trabalhista. O imóvel penhorado é avaliado e vendido para pagar o credor. As regras estão nos artigos 879 a 903 do Código de Processo Civil (CPC).

• O leilão pode ser eletrônico ou presencial, e o presencial só acontece quando o eletrônico não for possível (CPC, arts. 879 e 882). Na prática, quase todos são online.
• Quem conduz é um leiloeiro público designado pelo juiz (CPC, art. 883).
• O juiz fixa o preço mínimo, as condições de pagamento e as garantias (CPC, art. 885).
• O edital precisa trazer a avaliação, o preço mínimo, as condições de pagamento, a comissão do leiloeiro e os ônus que pesam sobre o imóvel, e é publicado com pelo menos 5 dias de antecedência (CPC, arts. 886 e 887).
• Se ninguém se interessar no primeiro leilão, o edital já indica a data de um segundo (CPC, art. 886, V). Veja as diferenças em 1º e 2º leilão.

Um lance abaixo do preço mínimo fixado pelo juiz é considerado vil e pode ser recusado. Se o juiz não fixou mínimo, é vil o lance abaixo de 50% da avaliação (CPC, art. 891, parágrafo único). O CPC também permite propor a compra parcelada, com entrada de pelo menos 25% e o restante em até 30 meses, garantido por hipoteca do próprio imóvel (art. 895). A proposta à vista sempre tem preferência sobre a parcelada.

Depois que o juiz, o arrematante e o leiloeiro assinam o auto de arrematação, a compra fica "perfeita, acabada e irretratável", mesmo que o devedor depois ganhe a discussão no processo (CPC, art. 903). Nesse caso, o devedor recebe uma indenização, mas o imóvel continua com quem arrematou.

Leilão extrajudicial: o imóvel que garantia um financiamento

Quase todo financiamento imobiliário no Brasil usa a alienação fiduciária: até a última parcela, a propriedade fica com o banco, e o comprador tem a posse. Se as parcelas atrasam, o banco pode retomar o imóvel sem processo judicial, pelo procedimento da Lei 9.514/1997. O Supremo Tribunal Federal confirmou que esse procedimento é constitucional (Tema 982).

1. Depois do prazo de carência, o cartório de registro de imóveis intima o devedor a pagar as parcelas atrasadas em 15 dias (Lei 9.514, art. 26, § 1º).
2. Sem pagamento, a propriedade é consolidada em nome do banco na matrícula (art. 26, § 7º).
3. O 1º leilão deve acontecer em até 60 dias do registro da consolidação, e o 2º nos 15 dias seguintes (art. 27, caput e § 1º).
4. No 1º leilão, o lance mínimo é o valor do imóvel fixado no contrato ou a base de cálculo do ITBI, o que for maior (art. 24, VI e parágrafo único).
5. No 2º leilão, o mínimo passa a ser o valor da dívida mais as despesas, o que costuma ser bem menor que o valor do imóvel (art. 27, § 2º).

Até a data do 2º leilão, o antigo dono tem direito de preferência para recomprar o imóvel pagando a dívida e todas as despesas (art. 27, § 2º-B). Se ninguém comprar nos dois leilões, o imóvel fica com o banco, que depois o vende por outras modalidades, como fazem a Caixa e outros bancos.

Depois do leilão: as vendas diretas dos bancos

Imóveis que não foram vendidos nos leilões viram estoque do banco e voltam ao mercado em outras modalidades. A Caixa, que tem o maior estoque, usa a Licitação Aberta, a Venda Online e a Compra Direta, cada uma com regras próprias de lance, pagamento e despesas. O passo a passo está em como comprar imóvel da Caixa.

Órgãos públicos também vendem imóveis e outros bens em leilão, com editais publicados no Portal Nacional de Contratações Públicas (PNCP).

Passo a passo para participar

1. Encontre o imóvel. O Radar de Leilões reúne lotes de leiloeiros, bancos, tribunais e órgãos públicos com filtros por cidade, tipo e preço.
2. Leia o edital inteiro: preço mínimo, forma de pagamento, prazos, comissão, quem paga as dívidas do imóvel e em que estado ele é vendido. Veja o que conferir no edital e na matrícula.
3. Peça a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis e confira dono, ônus, penhoras e área.
4. Descubra se o imóvel está ocupado e quem ocupa. Isso muda prazo e custo; veja imóvel ocupado em leilão.
5. Some os custos além do lance: comissão do leiloeiro (em geral 5%), ITBI, registro, dívidas que o edital transfere ao comprador, desocupação e reforma.
6. Faça o cadastro no site do leiloeiro com antecedência. A aprovação dos documentos pode levar dias.
7. Dê o lance no dia e na hora do leilão, dentro do limite que você calculou.
8. Se arrematar, pague no prazo do edital (preço e comissão), receba o auto e a carta de arrematação ou o contrato, recolha o ITBI e registre na matrícula.

Riscos que todo iniciante precisa conhecer

• Ocupação: muitos imóveis são vendidos ocupados, e a desocupação fica por conta de quem compra.
• Dívidas: IPTU e condomínio atrasados podem ou não ficar com o comprador, conforme o tipo de leilão e o edital. Veja quem paga IPTU e condomínio atrasados.
• Estado do imóvel: em geral não há visita, e o imóvel é vendido no estado em que está.
• Discussões judiciais: no leilão judicial, a arrematação pode ser questionada em até 10 dias depois de perfeita (CPC, art. 903, § 2º), e depois só por ação própria. O CPC também prevê casos em que o próprio arrematante pode desistir, como um ônus que não constava do edital (art. 903, § 5º).
• Prazos de pagamento curtos: quem desiste depois de arrematar pode perder o que pagou e ainda pagar multa, conforme o edital.