Como ler o edital e a matrícula antes de dar lance: checklist

Checklist do edital

No leilão judicial, o CPC exige que o edital traga a descrição do imóvel com remissão à matrícula, a avaliação, o preço mínimo, as condições de pagamento, a comissão do leiloeiro, o site e as datas do leilão e a menção de ônus, recursos ou processos pendentes sobre o bem (art. 886). Os editais de bancos seguem uma estrutura parecida. Confira:

• Datas e horários do 1º e do 2º leilão, e em qual site o lance é dado.
• Valor de avaliação e lance mínimo de cada leilão. Veja como funcionam o 1º e o 2º leilão.
• Forma de pagamento: só à vista, parcelado, com FGTS ou financiamento, e o prazo para pagar (às vezes 24 horas).
• Comissão do leiloeiro, em geral 5% sobre o lance, paga por quem arremata e por fora do preço.
• Quem paga IPTU, condomínio e outras dívidas anteriores. Veja quem paga IPTU e condomínio atrasados.
• Situação de ocupação e quem cuida da desocupação.
• Se há visitação, ou se o imóvel é vendido "no estado em que se encontra".
• Documentos e prazo para o cadastro no site do leiloeiro.
• Prazos para registrar a compra e para entregar documentos ao vendedor.
• Penalidades se você desistir depois de vencer: multa, perda da comissão e impedimento de participar de novos leilões.
• No leilão de banco, o direito de preferência do antigo dono até o 2º leilão.

Checklist da matrícula

Peça a certidão de matrícula atualizada (certidão de inteiro teor) no cartório de registro de imóveis da região do imóvel. Muitos estados permitem pedir pela internet. Os atos aparecem numerados como R (registros) e AV (averbações). Confira:

• Quem é o proprietário atual e se é a mesma pessoa ou banco que aparece no processo ou no edital.
• Hipotecas, alienação fiduciária, usufruto e outros direitos de terceiros.
• Penhoras e indisponibilidades, e de quais processos elas vêm.
• Ações averbadas, como uma ação que discute a propriedade.
• No leilão de banco, a averbação da consolidação da propriedade em nome do banco.
• Se a área e a descrição batem com o anúncio, e se a construção está averbada. Uma casa sem averbação da construção pode exigir regularização na prefeitura e no cartório.

No leilão de banco, a Lei 9.514/1997 diz que penhoras e indisponibilidades sobre o direito do devedor não impedem a consolidação nem o leilão, e os credores delas ficam com o que sobrar do preço (art. 27, §§ 11 e 12). No leilão judicial, se aparecer um ônus que não constava do edital, o CPC permite que o arrematante desista em até 10 dias (art. 903, § 5º, I).

No leilão judicial, olhe também o processo

• O número do processo está no edital. A consulta é pública no site do tribunal, salvo segredo de justiça.
• Veja se há recursos pendentes, embargos do devedor ou pedidos de suspensão do leilão.
• Confira a avaliação: uma avaliação antiga ou contestada pode virar discussão depois.
• Veja se o devedor, o cônjuge e os credores com garantia foram intimados do leilão. A falta de intimação de um credor com garantia real torna a arrematação ineficaz em relação a ele (CPC, arts. 804 e 903, § 1º).

Como evitar o golpe do falso leilão

• Leiloeiros oficiais têm matrícula na Junta Comercial do estado. Confira o nome e a matrícula no site da Junta antes de se cadastrar.
• Desconfie de sites com preços muito abaixo do mercado, pressão para pagar rápido e pagamento por Pix para pessoa física.
• Chegue ao site do leiloeiro pelo edital do tribunal, do banco ou do órgão, e não por anúncios ou mensagens.
• No Radar de Leilões, cada lote leva ao edital e ao anúncio da fonte de onde foi lido.